Fernando Araya
Cliente
En materia de propiedad de la tierra y propiedad, los extranjeros y los ciudadanos costarricenses tienen iguales derechos bajo la ley (a menos que el dueño compró la tierra como parte de un programa gubernamental). En estos casos, la tierra puede ser negociada o vendida a los extranjeros solamente después de que el dueño original lo haya sostenido por cierto período de tiempo. Los extranjeros no tienen que vivir en Costa Rica para tener propiedades aquí.
REGISTRO DE PROPIEDAD
Las propiedades de Costa Rica están registradas en el Registro de la Propiedad, el cual registra todas las inscripciones. Es un gran recurso para verificar el estado de un título o reclamo asociado a una propiedad.
Si desea comprar un terreno en Costa Rica, es aconsejable que vaya al Registro de la Propiedad para buscar el título y verificar que no hay gravámenes contra la propiedad o los dueños de la propiedad. Una vez que usted compra una propiedad, necesita asegurarse de que la venta está debidamente registrada como prueba de que usted es el nuevo propietario legal.
El financiamiento para bienes raíces costarricenses está disponible a través de bancos locales, corredores hipotecarios y fuentes alternativas como préstamos hipotecarios y financiamiento de propietarios.
Zonificación
Los planes de construcción y de subdivisión deben ser:
Firmado por un ingeniero local registrado
Aprobado por el Ministerio de Salud (Ministerio de Salud)
Aprobado por el Instituto de Vivienda y Urbanismo (INVU) Instituto de Vivienda y Desarrollo Urbano
Aprobado por el Instituto Costarricense de Turismo
IMPUESTOS
Los impuestos a la propiedad varían de 0,25% a 1,5% del valor declarado de la propiedad. Sin embargo, los costarricenses son personas con recursos, por lo que subvaloran sus propiedades por lo menos en un 20% cuando lo registran.
Los costos de cierre de una venta incluyen un impuesto a la tierra de transferencia, un impuesto de estampilla y honorarios legales. Los costos de cierre se ejecutan alrededor del 5% o 6% del precio de venta, y son negociables entre el comprador y el vendedor, aunque el comprador normalmente asume estos costos. La transferencia de los impuestos sobre la tierra y las tasaciones de impuestos de estampilla se basan en el valor declarado. Los honorarios legales se basan en el precio de venta de la propiedad. Las transacciones pueden realizarse en dólares de los Estados Unidos.
OCEAN FRONT PROPERTIES
Los legisladores costarricenses han establecido reglas muy estrictas que rigen el desarrollo de la propiedad frente al océano a lo largo de ambas costas.
De acuerdo con la ley costarricense, las playas pertenecen a todos y todos tienen derecho a usarlos. Los primeros 164 metros (50 metros) por encima de la línea media de la marea alta, incluyendo todas las islas excepto la isla de Cocos, son tierras públicas. Nadie puede restringir el acceso a una playa o reclamar que una playa es de propiedad privada, con excepción de las tenencias de tierras portuarias, concesiones de tierras antiguas o de algunos acuerdos realizados antes de 1973.
En segundo lugar, a lo largo del 80% al 85% de la costa, los 492 pies (150 metros) después de los primeros 164 pies (50 metros) se llaman Zona Marítima y son controlados por el gobierno. En general, la construcción está restringida dentro de esta área, pero hay ciertas excepciones, incluidas las ciudades situadas dentro de la Zona Marítima; propiedades registradas con la Ley de 1970 Nº 4558; tierra en Mata de Limón, cerca del Puerto de la Caldera; ciertos edificios públicos o de turismo; y proyectos de pesca, entre otras excepciones.
Un extranjero debe establecer al menos cinco años de residencia para obtener una concesión gubernamental para la construcción dentro de la Zona Marítima. Los extranjeros pueden eludir la ley asignando el arrendamiento a una corporación que es totalmente de propiedad extranjera o asignando el 51% de la propiedad del terreno (en papel) a un ciudadano costarricense. Eche un vistazo a las leyes de zonificación antes de iniciar el desarrollo en cualquiera de estas áreas.
Si no hay un plan de zonificación para la tierra que desea desarrollar, mantenga en la celebración. Si nadie ha llegado a hacer un plan de zonificación, entonces depende de usted crear uno por su cuenta - con la ayuda de un arquitecto con licencia - y presentarlo al INVU (Instituto de Vivienda y Desarrollo Urbano), que a su vez someterá sus planes para el Instituto de Turismo de Costa Rica (ICT) y el Ministerio de Salud. También debe solicitar la aprobación del municipio local. El plan de "zonificación de la tierra" que envíe debe abordar preguntas relacionadas con - entre otras cosas - áreas de uso público, caminos, agua y electricidad.
Si su sueño de desarrollo se encuentra en el 15% o 20% de la costa no en una zona marítima, entonces usted puede desarrollar la propiedad sin presentar un plan de regulación. Sin embargo, los desarrollos dirigidos a la industria turística deben ser aprobados por las TIC, cualquier otra cosa requiere permisos de construcción.
REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN COSTERA
La zona marítima corre por más de 932 millas (1.500 kilómetros) a lo largo de ambas costas. Más de un tercio de esto está abierto al desarrollo legal. El resto se invierte en manglares, parques nacionales, bocas de ríos y otras áreas protegidas.
La mayor parte de esta tierra ya está desarrollada, gran parte de ella ilegalmente. Sólo una pequeña fracción está todavía abierta al desarrollo. Por ejemplo, el municipio local de Santa Cruz, Guanacaste ha arrendado a promotores el 40% del 50% del terreno asignado en la Zona Marítima.
Según la ley, la tierra sólo puede adquirirse mediante concesiones temporales de 5 a 20 años,
